Depuis ses débuts, la plate-forme Air BnB a fait verser beaucoup d’encre. En effet, les condominiums sont devenus des propriétés reconnues pour la facilité de leur location à courte durée.
Il faut cependant se demander si les mesures que les assemblées de copropriétaires mettent en place pour prévenir la location sont efficaces, voire légales. Il faut constater que les trois avenues rencontrées le plus fréquemment peuvent en certains cas poser problème et devenir inefficaces :
- un moyen dissuasif peut être de prévoir des pénalités dans la déclaration de copropriété ou un règlement de l’immeuble. Cependant, la loi prévoit des critères précis afin qu’elles soient recouvrables : entre autres, elles doivent être déterminées et raisonnables. Autrement, elles seront annulées ou réduites;
- l’adoption d’un règlement peut avoir un effet dissuasif. Cependant, le règlement ne produit pas toujours les effets légaux désirés, car le Code civil prévoit qu’on ne peut restreindre les droits des copropriétaires si ce n’est pas justifié par la « destination » de l’immeuble;
- enfin, une modification de la déclaration de copropriété est souvent invalide puisque la loi empêche toute modification modifiant l’usage dont un copropriétaire peut faire de son unité.
Bref, ces solutions peuvent être efficaces et dissuasives, mais elles doivent être élaborées avec soin, et on ne peut tenir pour acquis, dans tous les cas, qu’elles passeront le test des tribunaux. Une façon de régler ces problèmes serait de modifier la déclaration de copropriété pour préciser que la vocation résidentielle de l’immeuble est incompatible avec des locations de courte durée de style Air BnB ou commerciales, mais il faut alors « se lever de bonne heure » : une telle modification requiert le vote « des trois quarts des copropriétaires, représentant 90% des voix de tous les copropriétaires ».
François Nantel et Élise Veillette
Cain Lamarre s.e.n.c.r.l.